Выбор участка под застройку

Выбор участка под застройку первоочередной вопрос при любом строительстве. Решив построить частный дом, не стоит спешить с выбором его проекта. В первую очередь необходимо правильно выбрать участок под застройку. При проектировании обязательно учитываются характеристики местности и участка под застройку: рельеф, тип грунта, глубина протекания грунтовых вод, климатические особенности и пр. Выбор участка также зависит от масштабов застройки: будет это большой коттедж или скромный дачный домик.

Минимальная площадь участка в зависимости от масштабов строения:

дачный домик (бытовка) с небольшим огородом и цветником - 3-4 сотки;
дом общей площадью 100-150 кв/м, гараж, огород и небольшой сад - 6-7 соток;
большой особняк с большой территорией для хозяйственных нужд - от 10 соток.

Форма участка и ориентация по сторонам света, не так важна. Здесь дело вкуса. Однако специалисты рекомендуют обращать внимание на участки квадратной формы или прямоугольные с соотношением сторон 1:3. Они наиболее практичны с точки зрения рационального планирования.

Основные признаки хорошего участка

Естественно выбор места для строительства это вопрос индивидуальный. Но есть ряд основных моментов, которые стоит принять к сведению при выборе участка для строительства.

1. Инфраструктура. Образ жизни каждой семьи уникален. Тем не менее для комфортного проживания всем нам требуется определенный сервис, делающий быт комфортным: продуктовый магазин, поликлиника, школа, детский сад, отделение банка и почты.

Важное значение имеет транспортная развязка. Оптимальное расстояние до ближайшей остановки или автовокзала - не более 2 км. Желательно чтобы маршрут до дома не проходил по заброшенным промышленным зонам, пустырям, через оживленные автомобильные трассы без регулируемых пешеходных переходов.

Необходимо учесть удаленность участка от баз и магазинов строительной тематики. Расстояние более 10-15 км с учетом накладных расходов на доставку заметно повысить ценник на стройматериалы и монтажные работы.

Если на момент покупки уровень развитости инфраструктуры не удовлетворяет всем требованиям, возможно, картина изменится через пару-тройку лет. Оцените интенсивность развития района застройка.

2. Водоснабжение. Для жизнедеятельности людей, а также содержания дома, огорода и хозяйства необходима вода. Простой вариант - найти участок с подведенным центральным водоснабжением. Возможны трудности с согласованием подключения к уже существующей водопроводной системе. К тому же во многих поселках в летнее время наблюдается низкий напор воды из-за большого водоразбора на поливы огородов и садов.

Альтернатива центральному водопроводу – собственная скважина на участке. Но это далеко не так просто, как выглядит на первый взгляд. Нельзя пробурить скважину где угодно. Необходимо выбрать место, где пласт земли с грунтовыми водами наиболее близко проходить от поверхности земли. Глубина скважины может достигать до 100 м. Но гарантии получить воду пригодную не только для технического использования, но и для употребления в пищу человеком и животными, все равно нет. Помимо геоморфологических особенностей местности на качество воды могут влиять расположенные вблизи водоочистные сооружения или соседская канализация. Поэтому без водоочистительного оборудования не обойтись.

3. Канализация. С вопросом водоснабжения на участке неразрывно связана проблема обустройства канализации. Централизованная канализация существует только в городской черте. Если участок находится за ее пределами, единственный выход - постройка индивидуального септика.

Традиционный вариант септика – гидроизолированная яма; требуется регулярная откачка жидких отходов.

Современный септик – многокомпонентная система фильтров, очищающая сточные воды до состояния пригодного для полива сада и огорода.

Постройка индивидуального септика может осложниться наличием вблизи участка (в пределах 150 м) имеется водоем. Существует риск попадания сточных вод в грунтовые воды и через них в озеро или пруд. Поэтому СЭС предъявляет особо жесткие требования к надежности канализации.

4. Электро- и газоснабжение. Проблема электроснабжения частного дома или дачи имеет два пути решения: подключение к существующей электрической сети либо прокладка собственной. Временные меры - использование портативных установок: дизельные и бензиновые электрогенераторы.

Подключение к существующей сети возможно, если она проходит достаточно близко к участку. Как правило, мощность на один дом составляет примерно 10 киловатт. Сегодня во многих районах существует проблема нехватки мощности. Причин тому две. С одной стороны большинство существующих подстанций и линий электропередач порядком изношены, с другой – растет объем потребляемой энергии. Увеличивается не только количество частных домохозяйств, но и электроприборов в каждом из них. Пути решения: использование альтернативных источников энергии: солнечных батарей и ветрогенераторов.

Проблему нехватки электроэнергии возможно предупредить, купив участок для дома вблизи газопровода. Природный газ используют не только для приготовления пищи, но также для обогрева помещения и обеспечения горячего водоснабжения. Есть один недостаток: уровень газификации в нашей стране оставляет желать лучшего.

5. Инсоляция – уровень естественной освещенности. Важный показатель не только для хорошего самочувствия жильцов. Чем большее количество солнечных часов будет приходится на дом, тем больше экономия на обогреве его в зимнее время. Специалисты рекомендуют возводить дом по линии с юго-запада на северо-восток. В таком положении большинство его окон будут обращены в сторону наиболее освещенной части небосклона.

6. Экологическая обстановка. Не рекомендуется строить жилой дом и разбивать огород рядом с такими объектами, как автомобильные и железнодорожные транспортные узлы, военные базы, карьеры, особенно с добычей полезных ископаемых способом гидровзрывов земляных пластов. Участки расположенные ближе чем 5 км от ТЭС и 10 км от заводов химической, металлургической промышленности, категорически не рекомендуются для жилой застройки.

7. Геоморфологические особенности местности. При выборе участка под дом большое значение имеет тип грунта, глубина залегания подземных вод и рельеф.

Тип грунта и глубина грунтовых вод напрямую влияет на вид фундамента для будущего строения. Современные строительные технологии позволяют возвести дом на любом грунте, даже в стоячей воде. Все решает цена вопроса. Чем проблемней грунт, тем сложнее проект, соответственно, выше стоимость.

Если грунтовые воды залегают близко к поверхности можно столкнуться с такими трудностями, как затапливание участка в весенний период и невозможностью оборудовать подвальное помещение или погреб. Такое положение усугубляется близким расположением реки.

Для определения глубины залегания грунтовых вод проводится геологическая экспертиза силами специализированных организаций. Но некоторые показатели можно проверить самостоятельно. В нескольких точках на участке выкапывают ямы глубиной 70-80 см. Через пару часов проверяют, не выступила на дне вода.

Особенности оформления сделки

Приобретение участка под строительство дома с юридической точки зрения сложная процедура. Существуют большие риски купить кота в мешке и остаться в конце концов у разбитого корыта. Поэтому оформление сделки купли-продажи лучше поручить специалисту. Но не помешает знать о важных нюансах

Главное - юридическая чистота сделки. Для этого важно правильное оформление правоустанавливающих документов. Необходимо обратить внимание и на их содержание. Например, если в документах указано, что участок находится на территории санитарно-защитных и водоохранных зон, сельскохозяйственных угодий, надо быть готовым к тому, что возникнуть трудности при их застройке. Во-вторых, специалисты рекомендуют покупать только размежеванные участки.

Межевания – процедура по установлению границ участка. После ее проведения линия границ конкретного участка получают документальное подтверждение и оспорить их практически невозможно. Осуществляется согласно ст. 260 ГК РФ силами землеустроительной компании, имеющей лицензию на осуществление данной деятельности. С ней заключается договор на проведение межевания участка. Определенные границы согласовываются с вами и хозяевами соседних участков. Для проведения межевания необходимо предоставить свидетельство о праве собственности на землю и данные на участок из кадастровой палаты.

Цена вопроса. Слишком низкий ценник говорит о проблемности участка: это могут быть нерешенные юридические вопросы по данному объекту, расположение в неблагоприятном районе с точки зрения экологии или особенностей почв. В таком случае, решение может быть одно - лично осматривать участок и оценивать все «за» и «против».